El Alojamento Local en Portugal afronta un nuevo escenario regulatorio tras la modificación del régimen jurídico establecido por el Decreto-Lei 128/2014, actualizada mediante el Decreto-Lei 76/2024. Aunque no se trata de una ley completamente nueva, la reforma supone un cambio profundo en el funcionamiento del sector, especialmente en todo lo relacionado con ruido, convivencia y relación entre propietarios, huéspedes y condominios.
La reforma refuerza la capacidad de los municipios y de las asambleas de condóminos para intervenir en situaciones de perturbaciones graves y recurrentes, y aumenta la importancia de operar con mecanismos preventivos y datos verificables. A partir de 2025, demostrar responsabilidad y prevención será clave para proteger cualquier registro de AL.
Las tres vías de actuación del condominio frente al Alojamento Local
El Decreto-Lei 76/2024 mantiene y refuerza tres formas mediante las cuales una asamblea de condóminos puede reaccionar ante la actividad de un Alojamento Local. Aunque las dos primeras afectan principalmente a nuevos registros, la tercera tiene impacto directo sobre alojamientos ya operativos.
1) Prohibición antes de la constitución del condominio
2) Limitación tras la constitución, válida solo para nuevos registos
3) Solicitud de cancelación de un registro de AL por perturbaciones graves y regulares
En este tercer caso, el condominio —con una mayoría que represente más del 50% de la permilaje— puede aprobar una deliberación solicitando al municipio la cancelación del registro. Dicha solicitud debe incluir:
- Las causas del conflicto;
- Las pruebas que fundamentan la petición;
- La reiteración de las molestias (normalmente relacionadas con ruido).
Una vez recibida la solicitud, el municipio analiza el caso y decide si hay fundamento para iniciar o no un procedimiento de cancelación del registro del AL.
Más poder para los municipios: mediación, verificación y acuerdos
Una de las novedades relevantes del artículo 9.º del régimen es el refuerzo del papel del presidente de la cámara municipal. Antes de ordenar la cancelación del registro, el municipio puede recurrir a mecanismos de mediación y análisis más detallados.
El Decreto-Lei 76/2024 permite además que los reglamentos municipales incluyan la figura del “provedor do alojamento local”, un mediador independiente que puede intervenir en situaciones de conflicto entre propietarios, vecinos y condominio. Aunque no es obligatorio, cada municipio puede adoptarlo en su normativa propia.
Asimismo, la reforma introduce un procedimiento alternativo a la cancelación: el presidente de la cámara puede invitar a las partes a alcanzar un acuerdo con compromisos y condiciones, especialmente cuando la situación pueda resolverse sin llegar a la cancelación definitiva.
En este contexto, los municipios pueden solicitar o sugerir medidas concretas para verificar si las molestias existen realmente y si se corrigen con el tiempo. Entre ellas pueden figurar límites de ocupación, normas internas adicionales o incluso el uso de herramientas de control como sistemas de monitorización de ruido.
Qué implica este marco para propietarios y gestores de AL
El mensaje de la reforma es claro: la prevención y la transparencia pasan a ser esenciales. Los municipios evaluarán las reclamaciones con base en pruebas objetivas, de modo que los alojamientos que dispongan de sistemas de control y respuesta rápida estarán en una posición más sólida si surge un conflicto con el condominio.
Para los propietarios y gestores, esto exige una gestión más profesional y apoyada en tecnología. Tener la capacidad de intervenir antes de que un incidente escale —o demostrar que se han tomado medidas de forma proactiva— puede evitar la apertura de un procedimiento municipal de cancelación.
Cómo Roomonitor ayuda a proteger un registro de Alojamento Local
En este nuevo marco regulatorio, soluciones como Roomonitor encajan perfectamente en la lógica de la normativa: aportar datos objetivos, demostrar buena fe ante los vecinos y facilitar acuerdos con el municipio antes de que se active un proceso de cancelación.
La monitorización de ruido permite detectar excesos a tiempo y actuar inmediatamente —a través de avisos automáticos, llamadas o incluso intervenciones presenciales si el servicio lo incluye— evitando que se llegue a situaciones clasificadas como perturbaciones graves y regulares.
En un eventual proceso de mediación, los informes y registros históricos proporcionados por Roomonitor sirven como prueba verificable y auditada de cómo se ha gestionado el alojamiento. Estos datos pueden demostrar ausencia de ruido, resolver dudas del municipio o acreditar medidas correctivas eficaces.
Los alojamientos equipados con monitorización continua están claramente mejor posicionados para evitar conflictos, proteger el registo AL y mantener una convivencia sana dentro del condominio.
El impacto de la reforma en la gestión profesional del Alojamento Local
Las modificaciones introducidas por el Decreto-Lei 76/2024 obligan al sector a adoptar herramientas de gestión más precisas y transparentes. La monitorización de ruido aporta una capa adicional de seguridad regulatoria y operativa, permitiendo a propietarios y gestores demostrar cumplimiento —y reaccionar a tiempo— en un entorno cada vez más exigente.
Además, Roomonitor ofrece también un servicio de agentes nocturnos para gestionar alertas en tiempo real, lo que reduce costes operativos y facilita la externalización de la vigilancia nocturna si es necesario.