El alquiler a turistas de viviendas se ha convertido en un foco de conflicto vecinal, presión de vivienda habitual y normativa cambiante. Con la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios que desean destinar su vivienda al alquiler turístico en régimen de comunidad de propietarios tienen nuevos requisitos que conocer para hacerlo con tranquilidad. Desde Roomonitor te explicamos qué pasos tienes que dar para alquilar legalmente tu piso, evitar sanciones y asegurar una buena relación con tu comunidad.
Necesidad de autorización comunitaria para el alquiler turístico
La Ley Orgánica 1/2025 ha modificado la LPH en los artículos 7 y 17 con efectos desde el 3 de abril de 2025. Los cambios clave son:
- Si un propietario quiere alquilar su vivienda con fines turísticos (definido como cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada, comercializada en canales de oferta turística con finalidad lucrativa) deberá obtener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios antes de iniciar la actividad.
- La comunidad de propietarios puede ahora mediante acuerdo (3/5 de propietarios, que a su vez representen 3/5 de las cuotas de participación) autorizar, condicionar, limitar o prohibir el alquiler turístico en el edificio. En este artículo se explica de forma muy detallada.
- Esta nueva exigencia no aplica retroactivamente a los pisos turísticos que ya estuvieran legalmente operando antes de esa fecha: esos se mantienen bajo su régimen anterior.
¿Qué debe hacer el propietario que quiere alquilar su vivienda?
Aquí tienes los pasos recomendados para asegurarte de cumplir con la normativa:
1. Revisa los estatutos de la comunidad y los acuerdos existentes
Antes de entrar en cualquier trámite, comprueba si los estatutos de tu finca prohíben expresamente el alquiler turístico, o si la última junta de propietarios adoptó un acuerdo conforme al artículo 17.12 de la LPH que lo limite o condicione. Si ya existe una prohibición o limitación válida, no podrás destinar el piso al alquiler turístico salvo que se modifique legalmente el acuerdo.
2. Obtén la aprobación de la comunidad de propietarios
Si no hay una prohibición expresamente establecida, tendrás que presentar ante la comunidad la propuesta de destinar tu vivienda a uso turístico, y conseguir el acuerdo adoptado con al menos 3/5 de los propietarios (y 3/5 de las cuotas). Sin ese acuerdo, la actividad no será legal desde la reforma.
El presidente de la comunidad puede requerirte que ceses la actividad si no cuentas con esa aprobación.
3. Cumple con la normativa autonómica y municipal de vivienda turística
La reforma de la LPH no sustituye la normativa sectorial turística de tu comunidad autónoma o municipio. Por ejemplo, tendrás que cumplir con registro de vivienda turística, calidad, accesibilidad, seguridad, etc.
4. Asume tus obligaciones fiscales y de información
Alquilar con fines turísticos equivale a ejercer una actividad económica, por lo que deberás declarar los ingresos, cumplir con obligaciones de forma (modelo 179, etc) y cumplir con la normativa fiscal correspondiente.
5. Formalidades adicionales y buenas prácticas
- Aunque la comunidad apruebe el uso turístico, es recomendable que quede reflejado en acta y, en ciertos casos, inscrito en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros.
- Si la comunidad decide imponer recargos o cuotas especiales para pisos que operan como turísticos (hasta un 20 % más en gastos comunes), esos acuerdos también requieren la mayoría de 3/5.
- Mantén una buena comunicación con tus vecinos: definir protocolos de check-in/out, limpieza, control de ruido, entrada/salida, y monitorización (ahí entra perfectamente una solución como Roomonitor) puede evitar conflictos y que la comunidad adopte medidas restrictivas.
Registro obligatorio en la Ventanilla Única Digital para anunciar tu vivienda en OTAs
La Ventanilla Única Digital (VUD) ya está activa en España y se ha convertido en un requisito clave para los alquileres de corta duración. Desde el 1 de julio de 2025, todas las viviendas destinadas a uso turístico deben contar con un número de registro válido obtenido a través de este sistema para poder anunciarse legalmente en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo.
La VUD centraliza los trámites y permite verificar que cada alojamiento cumple la normativa, pero no sustituye a las obligaciones autonómicas o municipales existentes (registro turístico, licencias locales, límites territoriales, etc.). En la práctica, significa que cualquier propietario que quiera operar debe asegurarse de estar inscrito en la VUD y, además, cumplir los requisitos específicos de su comunidad autónoma.
¿Qué pasa si ya alquilaba mi vivienda como turística?
Si ya tenías tu vivienda destinada al alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025 y la actividad estaba legalmente desarrollada conforme a la normativa turística autonómica, no necesitas pedir de nuevo la aprobación de la comunidad para seguir operando.
Sin embargo, es recomendable revisar los acuerdos de comunidad o estatutos para asegurar que no haya modificaciones que te afecten y tener todo documentado.
Consejos prácticos para minimizar riesgos y optimizar tu gestión
- Antes de proponer tu acceso al alquiler turístico, organiza una reunión con la comunidad, presenta un documento-resumen que incluya horarios, control de accesos, gestión de limpieza, plataforma de reserva, seguro, dispositivos de monitorización, etc.
- Solicita tu Reconocimiento o Sello weRespect para acreditar que en tu vivienda se llevan a cabo buenas prácticas que tienen como objetivo un mejor turismo sostenible.
- Conserva toda la documentación: actas de la comunidad, certificar que el acuerdo se adoptó válidamente, notificació n a todos los propietarios si es necesario, para poder demostrar cumplimiento si hubiese requerimiento.
- Revisa la normativa autonómica/municipal específica de tu zona: algunos municipios tienen límites adicionales más estrictos (licencias, ratio permitidos, etc). No dependas solo de la comunidad.
- Si la comunidad decide adoptar una limitación o prohibición en el futuro (mediante el quórum legal), evalúa la viabilidad de impugnarla si lo consideras abusivo, pero consulta con un abogado.
¿Qué ha cambiado la Ley de Propiedad Horizontal?
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introduce un antes y un después en el alquiler turístico dentro de edificios en régimen de comunidad de propietarios: ya no basta con que los estatutos no lo prohíban, sino que se exige un visto bueno previo de la comunidad.
Como propietario, lo fundamental es actuar con transparencia, cumplir los pasos, anticipar los riesgos y gestionar correctamente la convivencia y operativa. Hacerlo bien te permitirá aprovechar la actividad turística sin sorpresas, y reforzar la confianza de vecinos, turistas y plataformas.