En España, el alquiler turístico enfrenta un periodo de cambios significativos debido a nuevas normativas y ajustes fiscales que buscan equilibrar la actividad económica con el acceso a la vivienda. Para entender mejor el impacto de estas medidas, entrevistamos a Asier Pereda, presidente de Aparture (Euskadi) y Responsable del área de Asuntos Regulatorios y Relaciones Institucionales en Fevitur, quien nos ofrece su visión sobre los retos y oportunidades que enfrenta el sector de las viviendas de uso turístico (VUT) en este nuevo escenario.
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La reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal obliga, a partir del 3 de abril de 2025, a que cualquier propietario que desee destinar su vivienda al alquiler turístico deberá obtener el consentimiento expreso de la comunidad de propietarios. ¿Cree que es justo?
La introducción del consentimiento expreso como requisito para destinar una vivienda al alquiler turístico plantea un debate interesante sobre cómo equilibrar el bien común y el interés público. Aunque puede prevenir conflictos en comunidades donde el impacto del alquiler turístico se percibe de forma negativa, introduce un obstáculo adicional para los titulares responsables que gestionan sus viviendas cumpliendo con todas las normativas vigentes.
Desde mi perspectiva, sería más justo que estas decisiones se basaran en criterios objetivos y en un marco normativo análogo al de cualquier otra actividad económica. Solo así se garantizaría la seguridad jurídica necesaria para todas las partes involucradas. Este principio de certidumbre es esencial en un estado de derecho, donde los derechos y obligaciones deben ser claros, estables y predecibles.
Permitir que las comunidades de propietarios decidan sobre la implantación de actividades económicas como las VUT puede parecer un enfoque democrático. Sin embargo, plantea una cuestión esencial: las comunidades, por su propia naturaleza, no están capacitadas para resolver cómo compaginar el bien común (interés de los vecinos) con el interés público (desarrollo económico y urbano).
El bien común es importante, pero no debe evaluarse de forma aislada ni contraponerse al interés público. Las VUT son un sector económico que trasciende los límites de un edificio y tiene un impacto en el desarrollo económico, la creación de empleo y la sostenibilidad del tejido urbano.
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¿Cuál es en su opinión el problema principal que enfrentará el sector de las VUT a partir de la entrada en vigor de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal?
La inseguridad jurídica. En la mayoría de los casos, las viviendas de uso turístico (VUT) están reguladas, en el ámbito urbanístico, como un uso asimilado a vivienda. Salvo excepciones donde los ayuntamientos han normalizado este uso como una actividad económica clasificada sometida a licencia, esta situación genera una inseguridad jurídica que afecta a los administrados, incluso cuando hayan cumplido con las normativas urbanísticas y sectoriales.
El problema se agrava en las transmisiones, donde, a pesar de respetarse el principio de irretroactividad, la actividad queda comprometida si no ha estado vinculada a una licencia de actividad. Esto desincentiva la profesionalización y dificulta el desarrollo sostenible del sector.
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El presidente del Gobierno Pedro Sánchez anunció un paquete de medidas este lunes para aliviar la crisis de la vivienda en España. Entre las medidas, se incluyen impuestos más elevados para las personas que alquilan apartamentos para estancias cortas, de modo que “paguen impuestos como deben, como un negocio”, según palabras de Sánchez. ¿Cómo cree que afectarían esta y las demás medidas anunciadas a los gestores de apartamentos turísticos y a los propietarios en España?
La política fiscal es una herramienta fundamental para orientar la economía hacia la generación de valor, y el arrendamiento de vivienda no es una excepción. Su tratamiento fiscal desempeña un papel clave en el equilibrio entre el uso preferentemente residencial de la vivienda y los usos distintos a la residencia permanente permitidos en viviendas.
En el caso de las viviendas destinadas a uso turístico, es esencial que la política fiscal promueva modelos de gestión sostenibles que contribuyan a la preservación de la función social de la vivienda. Esto implica orientar la oferta hacia modelos que aporten valor en términos de empleo regulado, impacto fiscal, cualificación de la oferta, integración con la cadena de valor turística y sostenibilidad económica y social.
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¿Qué modelo fiscal considera más adecuado para abordar los retos del alquiler turístico en España?
La propuesta fiscal de FEVITUR recoge precisamente las consideraciones del presidente del gobierno, basándose en principios generales que buscan articular políticas públicas coherentes con el interés general.
Uno de los aspectos centrales de esta propuesta es la segmentación del tratamiento fiscal en función de si se realiza una actividad económica profesional. Este enfoque permite desincentivar dinámicas especulativas y fomentar modelos de gestión profesionales que aporten valor en términos de empleo regulado, impacto fiscal, así como una integración efectiva con la cadena de valor turística.
Además, el enfoque de FEVITUR destaca por su capacidad para alinear la política fiscal con objetivos más amplios, como la promoción del uso preferentemente residencial de la vivienda, sin comprometer el desarrollo económico y la creación de empleo. Este modelo muestra precisamente cómo la fiscalidad puede ser una herramienta eficiente para configurar un sector más sostenible y alineado con el interés general.
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De cara al futuro, ¿cómo ve el papel del alquiler turístico en la economía local y nacional si estas medidas se implementan plenamente? ¿Qué desafíos u oportunidades podrían surgir?
La solución a estos retos no pasa por alimentar la inseguridad jurídica con decisiones improvisadas, sino por establecer regulaciones claras y estables que normalicen las VUT con cualquier otra actividad económica. Las herramientas de planificación urbanística y la regulación sectorial son esenciales para armonizar el bien común con el interés público, garantizando tanto el bienestar de los vecinos como la operatividad de las VUT dentro de parámetros objetivos.
Los datos oficiales disponibles muestran que, en general, el impacto de las VUT en el mercado inmobiliario es menor de lo que a menudo se percibe. En muchos territorios, estas viviendas representan un porcentaje pequeño del total de propiedades, con una correlación débil o inexistente entre la proliferación de VUT y el aumento de los precios de alquiler o venta.
Solo un marco regulador sólido permitirá que este sector económico, responsable y profesionalizado, se consolide como un modelo sostenible y beneficioso para todas las partes implicadas. Un modelo de gestión de viviendas turísticas que cuente con los atributos propios de cualquier sector económico consolidado genera empleo de calidad, contribuye al desarrollo local y asegura un impacto fiscal.
La experiencia nos demuestra que fomentar el rigor normativo, la recaudación fiscal y la profesionalización del sector, es la estrategia más efectiva para garantizar un equilibrio justo entre sostenibilidad y actividad económica, preservando tanto el tejido residencial como el valor económico del alquiler turístico.