Entraram em vigor, a 6 de dezembro de 2025, alterações relevantes ao Regulamento Municipal do Alojamento Local (RMAL) de Lisboa.
A revisão enquadra-se no novo contexto nacional definido pelo DL n.º 76/2024 e reforça os instrumentos de regulação territorial do Alojamento Local (AL) na cidade.
Se é proprietário, gestor ou investidor em Lisboa, estas mudanças têm impacto direto na sua atividade.
Novo modelo de contenção: como funciona agora?
Uma das principais alterações é a redefinição das escalas territoriais de análise e monitorização.
O município passa a adotar três níveis:
- Concelho
- Freguesia
- Bairro
A freguesia torna-se a unidade base de monitorização, com análise complementar ao nível do bairro.
A monitorização é mensal e baseia-se no rácio entre:
- Número de estabelecimentos de Alojamento Local
- Número de fogos de habitação permanente (dados do INE)
O que são Áreas de Contenção Absoluta?
São zonas onde o rácio entre AL e habitação permanente é igual ou superior a 10%.
Nestes territórios:
- Novos registos ficam fortemente limitados
- A autorização passa a ter caráter excecional
- O controlo municipal torna-se mais rigoroso
Podem ser definidas ao nível do concelho, freguesia ou bairro.
O que são Áreas de Contenção Relativa?
Aplicam-se quando o rácio é:
- Igual ou superior a 5%
- Inferior a 10%
No caso dos bairros, apenas se a respetiva freguesia não estiver já em contenção.
Aqui existem limitações, mas há maior margem para autorizações excecionais.
Exceções nas Áreas de Contenção Absoluta
A Câmara Municipal de Lisboa pode autorizar novos registos, a título excecional, quando se verifique:
✔ Reabilitação de edifícios
- Edifícios em ruínas
- Reabilitação integral de imóveis devolutos há mais de 3 anos
✔ Projetos de especial interesse para a cidade
- Edifícios de uso multifuncional
- Projetos de âmbito social ou cultural
- Integração de oferta de habitação a preços acessíveis
Exceções nas Áreas de Contenção Relativa
Além das situações anteriores, pode ser autorizada a modalidade “quarto”, quando:
- Se trate de fração autónoma T2 ou superior
- Seja residência permanente do proprietário há mais de 3 anos
- Limite máximo de 1 quarto (T2) ou 2 quartos (tipologias superiores)
Quando NÃO são autorizados novos registos?
Mesmo em áreas de contenção relativa ou absoluta, não são autorizados novos registos quando o imóvel:
- Teve contrato de arrendamento habitacional nos últimos 5 anos (salvo exceção do próprio arrendatário)
- Foi adquirido em hasta pública realizada pelo Município
Como pedir autorização em áreas de contenção?
O pedido deve ser dirigido à Câmara Municipal de Lisboa através de:
- Requerimento formal
- Entrega de documentação comprovativa
- Possível pedido de informação prévia (nos termos do RJUE)
Impacto prático para proprietários e investidores
Estas alterações:
- Tornam o controlo territorial mais granular
- Exigem maior planeamento antes de investir
- Reduzem o crescimento espontâneo do AL
- Favorecem projetos estruturados e profissionalizados
Num mercado mais regulado, a conformidade legal e a gestão profissional tornam-se determinantes.
O que significa isto para o futuro do AL em Lisboa?
Lisboa consolida um modelo de contenção ativa, com monitorização mensal e critérios mais exigentes.
O mercado não desaparece — mas torna-se mais técnico, mais regulado e mais dependente de dados e planeamento.
Para quem opera com múltiplas unidades, acompanhar rácios territoriais e garantir conformidade passa a ser estratégico.
Informação com base em dados da ALEP
A informação apresentada neste artigo baseia-se nas comunicações e esclarecimentos partilhados pela ALEP – Associação do Alojamento Local em Portugal, entidade representativa do setor que tem acompanhado de perto a revisão do Regulamento Municipal de Lisboa.
Para consultar informações oficiais e atualizações adicionais, recomendamos visitar o site da associação:
As alterações ao Regulamento do Alojamento Local em Lisboa marcam uma nova fase para o setor.
Se já opera, deve rever o enquadramento da sua unidade.
Se pretende investir, a análise territorial é hoje obrigatória.
O contexto mudou — e a preparação faz toda a diferença.