O Alojamento Local em Portugal entra num novo ciclo regulatório após as alterações introduzidas ao Decreto-Lei 128/2014, recentemente atualizadas pelo Decreto-Lei 76/2024. Embora não se trate de uma lei totalmente nova, a reforma tem impacto direto na relação entre proprietários, hóspedes e condomínios, sobretudo em questões de ruído e perturbações que afetam a convivência. Com este novo enquadramento, assembleias de condomínio e municípios passam a ter mais poder para atuar em situações de perturbações graves e recorrentes, reforçando a necessidade de que os alojamentos operem com mecanismos preventivos e dados verificáveis.
A partir de 2025, a capacidade de demonstrar responsabilidade, cumprimento das regras e ações preventivas torna-se essencial para qualquer proprietário ou gestor de Alojamento Local que pretenda proteger o seu registo AL.
As três formas de atuação do condomínio perante o Alojamento Local
A legislação revista mantém três mecanismos através dos quais um condomínio pode reagir à atividade de um Alojamento Local. Os dois primeiros aplicam-se sobretudo a novos registos, mas o terceiro pode afetar diretamente unidades já em funcionamento.
1) Proibição antes da constituição formal do condomínio
2) Limitação após a constituição do condomínio, aplicável apenas a novos registos
3) Pedido de cancelamento do registo devido a perturbações graves e regulares
No terceiro caso, a assembleia de condomínio — representando mais de 50% da permilagem — pode aprovar uma deliberação solicitando ao município o cancelamento do registo AL. Esta deliberação deve incluir:
- As causas do conflito
- As provas que sustentam o pedido
- A repetição das perturbações (geralmente associadas ao ruído)
O município analisa depois a denúncia e decide se existem fundamentos suficientes para dar início ao processo de cancelamento.
Este mecanismo permite ao condomínio solicitar o cancelamento do registo quando exista prática reiterada e comprovada de atos que perturbem o uso normal do edifício. Problemas de ruído são, frequentemente, o principal motivo. Após receber a documentação, cabe ao município determinar se deve continuar com o processo.
Mais poder para os municípios: mediação, verificação e novos instrumentos
Um dos aspetos mais relevantes da reforma é o reforço do papel dos municípios no âmbito do artigo 9.º. Antes de decidir o cancelamento, o presidente da câmara pode recorrer a novas formas de mediação e verificação.
O Decreto-Lei 76/2024 permite ainda que os regulamentos municipais prevejam a figura do “provedor do alojamento local” — um mediador municipal que pode ajudar a resolver conflitos entre proprietários, vizinhos e condomínio. Esta figura não é obrigatória, mas pode ser criada por cada município.
A legislação introduz também uma alternativa ao cancelamento: o presidente da câmara pode convidar as partes a chegar a um acordo com compromissos e condições (art. 9.º, n.º 12). Se este acordo for viável, o processo pode ser encerrado sem cancelamento.
Neste contexto, os municípios podem sugerir ou exigir medidas concretas — como limites de ocupação, regras adicionais de utilização ou a instalação de sistemas de monitorização de ruído para confirmar se as perturbações existem e se foram corrigidas.
O que este novo enquadramento implica para proprietários e gestores de AL
A reforma transmite uma mensagem clara: prevenção, transparência e prova documental tornam-se fundamentais. As decisões municipais passam a basear-se em dados objetivos, o que exige aos proprietários uma atuação mais preventiva e profissional.
Para proprietários e gestores, isto implica uma gestão mais rigorosa, suportada por tecnologia que permita intervir cedo e demonstrar que foram tomadas medidas responsáveis — ou que incidentes pontuais foram resolvidos rapidamente.
Como o Roomonitor ajuda a proteger o seu registo de Alojamento Local
No novo contexto regulatório, soluções como o Roomonitor alinham-se perfeitamente com as exigências da lei: fornecer dados objetivos, demonstrar boa fé perante o condomínio e facilitar acordos com o município antes que exista risco de cancelamento.
A monitorização contínua permite detetar rapidamente excedentes de ruído e agir de imediato — através de alertas automáticos, chamadas ou intervenções presenciais — evitando que pequenas situações se transformem em perturbações graves e regulares.
Num processo de mediação municipal, os relatórios e registos fornecidos pelo Roomonitor constituem prova objetiva e auditável da gestão operacional. Estes elementos ajudam a demonstrar que não existem problemas reais de ruído ou que eventuais incidentes foram resolvidos de forma rápida e eficaz.
Os alojamentos equipados com monitorização contínua estão melhor preparados para evitar conflitos, proteger o registo AL e manter uma convivência harmoniosa no condomínio.
O impacto da reforma na gestão profissional do Alojamento Local
As alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 76/2024 exigem que o setor adote ferramentas de gestão mais precisas e transparentes. A monitorização de ruído oferece uma camada adicional de segurança regulatória e operacional, permitindo a proprietários e gestores demonstrar conformidade num ambiente cada vez mais exigente.
Além disso, o Roomonitor disponibiliza uma equipa de agentes noturnos dedicada à monitorização contínua dos alertas de ruído, reduzindo custos operacionais e facilitando a externalização da vigilância noturna.