O Alojamento Local em Portugal entra num novo ciclo regulatório após as alterações aprovadas no final de 2024. O novo enquadramento legislativo dá especial atenção à relação entre proprietários, hóspedes e condomínios, sobretudo no que diz respeito ao ruído e às perturbações que afetam a convivência. Com este novo cenário, as assembleias de condomínio e os municípios passam a ter mais poder para intervir em casos de perturbações graves e recorrentes, reforçando a necessidade de que os alojamentos turísticos utilizem mecanismos preventivos e dados verificáveis.
A partir de 2025, a capacidade de demonstrar responsabilidade, cumprimento das regras e ações preventivas torna-se fundamental para qualquer proprietário ou gestor de Alojamento Local que pretenda proteger o seu registo AL.
As três formas de atuação do condomínio perante o Alojamento Local
A lei reintroduz três mecanismos através dos quais um condomínio pode reagir à existência de um Alojamento Local. Os dois primeiros, relacionados com proibições anteriores ou limitações aplicáveis apenas a novos registos, têm um impacto reduzido no funcionamento diário do setor. No entanto, o terceiro mecanismo pode afetar diretamente qualquer unidade de AL já em operação:
1) Proibição antes da constituição formal do condomínio
2) Limitação após a constituição do condomínio, aplicável apenas a novos registos
3) Pedido de cancelamento de um registo AL específico devido a perturbações graves e regulares
No terceiro caso, o condomínio pode aprovar — por maioria — um pedido formal dirigido ao município, descrevendo:
- As causas do conflito
- As provas que sustentam o pedido
- A repetição das perturbações (normalmente relacionadas com ruído)
Cabe depois ao município analisar a denúncia e decidir se o cancelamento é justificável.
Assim, este mecanismo permite ao condomínio solicitar o cancelamento do registo de Alojamento Local quando existam perturbações graves e regulares, maioritariamente associadas a problemas de ruído. Para isso, a assembleia de condomínio deve aprovar uma ata detalhando causas, provas e recorrência do problema. Esta documentação é então enviada para o município, que decide se há fundamento para o cancelamento.
Mais poder para os municípios: mediação, verificação e novos instrumentos
Uma das alterações mais relevantes é o reforço dos poderes municipais antes da decisão final. Inspirada no modelo de Barcelona, a nova legislação portuguesa permite que os municípios atuem como mediadores e lhes concede mais instrumentos para analisar cada caso.
A figura do “provedor do município” ou mediador municipal permite um processo de mediação no qual o município pode solicitar informações adicionais, abrir um período de observação ou propor medidas corretivas antes de determinar se deve ou não cancelar o registo. Entre estas medidas está a possibilidade de recomendar a instalação de sistemas de monitorização de ruído durante um período definido.
Este procedimento traz mais objetividade: as decisões deixam de depender exclusivamente de queixas subjetivas e passam a basear-se em dados reais sobre a existência — ou não — de perturbações.
O que a nova lei implica para proprietários e gestores de AL
A reforma legislativa deixa uma mensagem clara para o setor: prevenção, documentação e rapidez de ação são essenciais para evitar conflitos com o condomínio e garantir a continuidade do Alojamento Local.
Com um escrutínio mais rigoroso sobre convivência e ruído, os municípios passam a avaliar queixas com base em provas verificáveis. Isto reduz a probabilidade de reclamações infundadas e aumenta a necessidade de sistemas que antecipem e resolvam incidentes antes que estes se transformem em perturbações graves e contínuas.
Para os proprietários e gestores, isto significa adotar uma gestão mais profissional, suportada por tecnologia que permita intervir a tempo e demonstrar medidas concretas em caso de denúncia.
Como o Roomonitor ajuda a proteger o seu registo de Alojamento Local
As alterações legislativas tornam o Roomonitor um recurso especialmente valioso no novo contexto regulamentar. A instalação de um sistema de monitorização de ruído demonstra boa fé perante o condomínio, reforça a profissionalização da operação e reduz conflitos baseados em perceções subjetivas.
Além disso, o Roomonitor permite intervir rapidamente quando um limite de ruído é ultrapassado, evitando que pequenas situações se agravem e sejam classificadas como perturbações graves e regulares. Para gestores que utilizam serviços adicionais, como chamadas automáticas ou intervenções presenciais, a capacidade de resposta é ainda maior.
Se houver um processo de mediação municipal, os relatórios e registos históricos fornecidos pelo Roomonitor constituem uma prova objetiva e auditável da gestão feita. Estes dados podem demonstrar que não existe um problema real de ruído ou que, se ocorreu um incidente pontual, ele foi resolvido de forma rápida e eficaz.
A monitorização contínua prepara melhor qualquer alojamento para evitar conflitos, proteger o seu registo e assegurar uma convivência equilibrada no condomínio.
O impacto da nova lei na gestão profissional do AL
As alterações legislativas de 2024–2025 tornam obrigatório que o setor do Alojamento Local adote ferramentas mais precisas e transparentes. A gestão baseada em dados deixa de ser apenas uma vantagem competitiva e passa a ser uma exigência regulatória. Num contexto em que a convivência e a prova objetiva são determinantes, a monitorização de ruído torna-se uma camada essencial de proteção para proprietários e gestores.
A tecnologia torna-se assim um aliado natural para garantir a continuidade do registo, evitar conflitos desnecessários e reforçar a posição do AL perante queixas de condomínios ou decisões municipais.
O Roomonitor disponibiliza também uma equipa de agentes noturnos dedicada à monitorização de alertas de ruído em tempo real, permitindo reduzir custos operacionais e externalizar a vigilância noturna quando necessário.