Na Espanha, o arrendamento de curta duração tornou-se fonte de conflitos entre vizinhos, pressão sobre a habitação residencial e um setor sujeito a mudanças regulatórias constantes. Com a recente reforma da Lei de Propriedade Horizontal (Ley de Propiedad Horizontal), os proprietários que desejam oferecer seu imóvel como alojamento turístico dentro de uma comunidade de proprietários agora devem cumprir novas obrigações. A Roomonitor explica aqui os passos essenciais para alugar legalmente seu imóvel na Espanha, evitar multas e manter uma boa relação com a comunidade.
A autorização da comunidade agora é obrigatória para o aluguer turístico na Espanha
A reforma de 2025 da Lei de Propriedade Horizontal na Espanha introduz mudanças importantes que afetam diretamente o arrendamento de curta duração em edifícios residenciais. Os pontos principais são:
- Qualquer proprietário que queira alugar seu imóvel para turistas (locação temporária e remunerada de um imóvel mobiliado) deve obter autorização expressa da comunidade de proprietários antes de iniciar a atividade.
- A comunidade pode, com maioria de 3/5 dos proprietários (e das quotas de participação), autorizar, limitar, condicionar ou mesmo proibir o aluguer turístico no edifício.
- Estas novas exigências não se aplicam retroativamente a imóveis que já operavam legalmente como alojamento turístico antes da entrada em vigor da reforma.
Passos que todo proprietário deve seguir para alugar legalmente na Espanha
Aqui estão os passos indispensáveis para garantir conformidade plena com a legislação espanhola:
1. Revise os estatutos da comunidade e decisões anteriores
Antes de tudo, verifique se os estatutos do edifício já proíbem explicitamente o aluguer turístico ou se alguma assembleia anterior aprovou decisão válida impondo restrições. Se houver proibição vigente, não será possível alugar o imóvel em curta duração sem alteração formal dessa decisão.
2. Obtenha autorização formal da comunidade
Se não existir proibição, você deverá apresentar seu projeto à comunidade e obter aprovação por maioria de 3/5. Sem essa autorização, operar como alojamento turístico passa a ser ilegal segundo a reforma.
O presidente da comunidade pode solicitar formalmente que você interrompa a atividade caso não possua a autorização necessária.
3. Cumpra as normas turísticas regionais e municipais da Espanha
A reforma nacional não substitui as normas autonômicas e municipais da Espanha. Dependendo da região, pode ser necessário obter um número de registro turístico, uma licença específica, cumprir normas de segurança e acessibilidade ou respeitar limitações urbanísticas.
4. Cumpra suas obrigações fiscais e declarativas
O aluguer turístico na Espanha é considerado atividade econômica. O proprietário deve declarar os rendimentos e cumprir todas as obrigações informativas digitais exigidas para operadores de alojamento de curta duração.
5. Formalidades adicionais e boas práticas
- Mesmo com autorização, a decisão deve constar na ata da assembleia e, quando necessário, ser registrada no Registro de Propriedade.
- A comunidade pode aplicar até 20% adicionais nos gastos comuns para imóveis usados como alojamento turístico.
- Mantenha comunicação clara com os vizinhos: protocolos de check-in/check-out, limpeza, controle de acesso, prevenção de ruído e monitorização de ruído — área em que a Roomonitor é especialmente eficaz.
Registro obrigatório na Ventanilla Única Digital para publicar seu anúncio nas OTAs
A Ventanilla Única Digital (VUD) — a plataforma nacional de registro de alojamentos de curta duração na Espanha — já está totalmente operacional. Desde 1.º de julho de 2025, todo imóvel destinado ao alojamento turístico deve possuir um número de registro válido obtido por meio deste sistema para ser publicado legalmente no Airbnb, Booking ou Vrbo.
A VUD centraliza a verificação de cumprimento legal, mas não substitui exigências regionais ou municipais. O proprietário deve registrar-se na VUD e cumprir as normas turísticas da Comunidade Autónoma correspondente.
E se seu imóvel já estivesse operando como alojamento turístico?
Se seu imóvel na Espanha já operava legalmente como alojamento turístico antes de 3 de abril de 2025, você não precisa obter nova autorização da comunidade: sua atividade está protegida pelo regime anterior.
Ainda assim, recomenda-se revisar decisões comunitárias e manter todos os documentos atualizados.
Dicas práticas para minimizar riscos e melhorar sua gestão
- Antes de apresentar o projeto, reúna-se com a comunidade e mostre um plano operacional claro: controle de acessos, limpeza, acompanhamento de hóspedes, protocolos de ruído, seguro e dispositivos de monitorização.
- Solicite o selo weRespect para demonstrar práticas responsáveis e sustentáveis no seu alojamento.
- Guarde toda a documentação: atas, notificações, acordos e comprovantes de conformidade.
- Consulte a normativa local: algumas cidades espanholas impõem restrições adicionais (licenças especiais, limites de unidades, zonas específicas…).
- Se a comunidade adotar novas restrições, consulte um especialista para avaliar se é possível contestá-las.
O que realmente muda com a reforma da Lei de Propriedade Horizontal na Espanha
A reforma representa uma mudança profunda: deixar de estar proibido já não basta. Agora, o aluguer turístico em edifícios residenciais exige uma autorização prévia e expressa da comunidade de proprietários.
Para os proprietários, transparência e conformidade são essenciais para operar legalmente, evitar conflitos e fortalecer a confiança de vizinhos, hóspedes e plataformas.