L’Alojamento Local au Portugal entre dans une nouvelle phase réglementaire à la suite des modifications apportées au régime juridique établi par le Décret-loi 128/2014, récemment mis à jour par le Décret-loi 76/2024. Il ne s’agit pas d’une loi entièrement nouvelle, mais d’une réforme importante qui modifie en profondeur la manière dont le secteur fonctionne, en particulier pour tout ce qui touche au bruit, aux relations de voisinage et à la coexistence au sein des immeubles. Ce cadre renforcé donne davantage de pouvoirs aux copropriétés et aux municipalités pour intervenir en cas de perturbations graves et répétées, et souligne la nécessité pour les hébergements touristiques de s’appuyer sur des mécanismes de prévention fondés sur des données vérifiables.
À partir de 2025, la capacité à démontrer responsabilité, conformité et actions préventives devient un élément essentiel pour tout propriétaire ou gestionnaire d’Alojamento Local souhaitant protéger son enregistrement AL.
Les trois façons pour un condominium d’agir contre un Alojamento Local
Le cadre révisé maintient trois mécanismes par lesquels une copropriété peut réagir face à la présence d’un hébergement touristique. Les deux premiers concernent principalement les nouveaux enregistrements, tandis que le troisième peut affecter directement tout Alojamento Local déjà en exploitation.
1) Interdiction avant la création officielle du condominium
2) Restriction décidée après la création, mais applicable uniquement aux nouveaux enregistrements AL
3) Demande d’annulation d’un enregistrement AL pour nuisances graves et régulières
Dans ce troisième cas, l’assemblée de copropriété — représentant plus de 50 % des tantièmes de l’immeuble — peut approuver une délibération demandant à la municipalité d’annuler l’enregistrement AL. Cette demande doit préciser :
- Les causes du conflit ;
- Les preuves justificatives ;
- La répétition des nuisances (généralement liées au bruit).
La municipalité examine ensuite le dossier et décide s’il y a lieu d’ouvrir ou non une procédure d’annulation de l’enregistrement.
Ce mécanisme permet donc au condominium de demander l’annulation d’un enregistrement d’Alojamento Local en cas de perturbations graves et récurrentes qui affectent l’usage normal de l’immeuble. Le bruit excessif fait partie des situations les plus fréquemment en cause. Après analyse des éléments fournis, la municipalité statue sur la poursuite de la procédure.
Des municipalités plus puissantes : médiation, vérification et accords
L’un des changements les plus significatifs introduits par la réforme concerne le renforcement du rôle des autorités municipales dans le cadre de l’article 9. Avant de prendre une décision d’annulation, le président de la municipalité peut désormais recourir à des mécanismes supplémentaires de vérification et de médiation.
Le Décret-loi 76/2024 permet également aux règlements municipaux de prévoir la création d’un « provedor do alojamento local », une sorte de médiateur ou ombudsman dédié à l’Alojamento Local. Cette figure n’est pas obligatoire, mais chaque municipalité peut choisir de l’instituer pour faciliter la gestion des conflits entre propriétaires d’AL, voisins et copropriétés.
La réforme introduit aussi une alternative à l’annulation : la municipalité peut inviter les parties à conclure un accord assorti d’engagements et de conditions (article 9, paragraphe 12). Si cet accord est jugé viable, la procédure peut être close sans annulation de l’enregistrement.
Dans ce cadre, les municipalités peuvent suggérer ou imposer des mesures correctives concrètes : limitations d’occupation, règles internes supplémentaires ou encore recours à des systèmes de surveillance du bruit afin de vérifier si les nuisances existent réellement et si elles sont effectivement corrigées dans le temps.
Ce que ce nouveau cadre implique pour les propriétaires et gestionnaires d’Alojamento Local
La réforme envoie un message clair au secteur : prévention, transparence et preuves documentées deviennent incontournables. Les municipalités baseront davantage leurs décisions sur des données objectives, ce qui oblige les propriétaires à éviter les situations pouvant évoluer en nuisances graves et répétées.
Pour les propriétaires et gestionnaires, cela implique une gestion plus professionnelle, appuyée sur des solutions technologiques permettant d’intervenir en amont. Pouvoir démontrer que des mesures préventives ont été prises — ou qu’un incident a été résolu rapidement — peut suffire à éviter l’ouverture d’une procédure d’annulation.
Comment Roomonitor contribue à protéger votre enregistrement AL
Dans ce nouveau contexte réglementaire, des solutions comme Roomonitor s’inscrivent parfaitement dans l’esprit de la loi : fournir des données objectives, montrer sa bonne foi auprès des voisins et faciliter la conclusion d’accords avec la municipalité avant qu’une procédure d’annulation ne soit déclenchée.
La surveillance du bruit en temps réel permet de détecter rapidement les dépassements de seuil et d’agir immédiatement — via des alertes automatiques, des appels ou des interventions sur place — afin d’éviter que de petites nuisances ne se transforment en perturbations graves et récurrentes.
En cas de médiation municipale, les rapports historiques fournis par Roomonitor constituent une preuve claire et vérifiable de la manière dont le logement est géré. Ils peuvent démontrer l’absence de bruit excessif ou, en cas d’incident isolé, montrer qu’il a été résolu rapidement et de façon efficace.
Les hébergements équipés d’une surveillance continue sont ainsi beaucoup mieux préparés pour éviter les conflits, protéger leur enregistrement AL et maintenir une coexistence harmonieuse au sein du condominium.
L’impact de la réforme sur la gestion professionnelle de l’Alojamento Local
Les modifications introduites par le Décret-loi 76/2024 obligent le secteur de l’Alojamento Local au Portugal à adopter des outils de gestion plus précis et plus transparents. La surveillance du bruit offre une couche supplémentaire de sécurité réglementaire et opérationnelle, permettant aux propriétaires et gestionnaires de démontrer leur conformité dans un environnement de plus en plus exigeant.
Enfin, Roomonitor propose également une équipe d’agents de nuit dédiée à la surveillance en temps réel des alertes de bruit, ce qui permet de réduire les coûts opérationnels et d’externaliser la gestion nocturne lorsque cela est nécessaire.