L’Alojamento Local au Portugal entre dans une nouvelle phase réglementaire depuis les modifications adoptées à la fin de l’année 2024. Le nouveau cadre juridique met l’accent sur la relation entre les propriétaires, les locataires et les condominiums, en particulier concernant le bruit et les nuisances qui affectent la coexistence. La législation renforcée donne davantage de pouvoirs aux copropriétés et aux municipalités pour intervenir en cas de perturbations graves et répétées, et souligne la nécessité pour les hébergements touristiques de mettre en place des mécanismes de prévention basés sur des données vérifiables.
À partir de 2025, la capacité à démontrer responsabilité, conformité et actions préventives devient un élément essentiel pour tout propriétaire ou gestionnaire d’Alojamento Local souhaitant protéger son enregistrement AL.
Les trois façons pour un condominium d’agir contre un Alojamento Local
La loi réintroduit trois mécanismes permettant à une copropriété de réagir face à la présence d’un hébergement touristique. Les deux premiers, liés à des restrictions préalables ou à des limitations pour les nouveaux enregistrements, ont un impact très limité sur l’activité quotidienne du secteur. En revanche, le troisième mécanisme peut affecter directement tout Alojamento Local déjà en exploitation :
1) Interdiction avant la création officielle du condominium
2) Restriction décidée après la création, mais ne s’appliquant qu’aux nouveaux enregistrements
3) Demande d’annulation d’un enregistrement AL spécifique pour nuisances graves et régulières
Dans ce troisième cas, le condominium peut approuver — à la majorité — une demande officielle adressée à la municipalité, détaillant :
- Les causes du conflit
- Les preuves justificatives
- La répétition des nuisances (généralement du bruit)
La municipalité évalue ensuite la plainte et décide si l’annulation est justifiée.
Ce mécanisme permet donc au condominium de demander l’annulation d’un enregistrement d’Alojamento Local en cas de perturbations graves et récurrentes, principalement liées au bruit. Pour cela, l’assemblée de copropriété doit approuver un procès-verbal décrivant les causes, les preuves et la répétition du problème. Le dossier est ensuite transmis à la municipalité, qui statue sur l’annulation.
Des municipalités plus puissantes : médiation, vérification et nouveaux outils
L’un des changements majeurs concerne le renforcement des compétences municipales avant toute décision finale. Inspirée du modèle de Barcelone, la nouvelle loi portugaise permet aux municipalités d’agir comme médiateurs et leur donne davantage de moyens pour évaluer les situations.
Le rôle du “médiateur municipal” ou ombudsman permet d’ouvrir un processus de médiation durant lequel la municipalité peut demander des informations supplémentaires, instaurer une période d’observation ou proposer des mesures correctives avant de se prononcer sur une éventuelle annulation. Parmi ces mesures figure la possibilité de recommander l’installation d’un système de surveillance du bruit pendant une période déterminée.
Ce mécanisme introduit davantage d’objectivité : les décisions ne reposent plus uniquement sur des perceptions subjectives, mais sur des données concrètes et mesurables sur la présence — ou l’absence — de nuisances.
Ce que la nouvelle loi implique pour les propriétaires et gestionnaires d’Alojamento Local
La réforme législative envoie un message clair au secteur : prévention, documentation et action rapide sont essentielles pour éviter les conflits avec le condominium et assurer la continuité de l’activité touristique.
Avec un contrôle plus strict du bruit et de la coexistence, les municipalités examineront désormais les plaintes sur la base de preuves vérifiables. Cela réduit la possibilité de plaintes infondées et renforce la nécessité pour les hébergements d’avoir des mécanismes capables d’anticiper et de corriger les incidents avant qu’ils n’atteignent un niveau de nuisance grave et répétée.
Pour les propriétaires et gestionnaires, cela implique une approche plus professionnelle, soutenue par des technologies permettant d’agir à temps et de documenter clairement la gestion du logement en cas de plainte.
Comment Roomonitor contribue à protéger votre enregistrement AL
La nouvelle législation fait de Roomonitor un outil particulièrement pertinent dans le nouveau paysage réglementaire. L’installation d’un système de surveillance du bruit envoie un signal de transparence et de bonne gestion au condominium, réduit les conflits liés à des perceptions subjectives et professionnalise la gestion du logement.
En outre, Roomonitor permet d’intervenir immédiatement lorsqu’un seuil de bruit est dépassé, évitant que de petites nuisances ne deviennent des perturbations graves et répétées. Pour les gestionnaires utilisant des services supplémentaires comme les appels automatiques ou les interventions sur place, la réactivité est encore plus grande.
En cas de médiation municipale, les rapports historiques fournis par Roomonitor deviennent une preuve objective de la gestion du logement. Ils permettent de démontrer qu’il n’y a pas de problème réel ou, en cas d’incident ponctuel, que celui-ci a été résolu rapidement et efficacement. Ces données auditables correspondent exactement aux exigences de la nouvelle loi et renforcent la position du propriétaire.
Les hébergements équipés d’une surveillance continue sont beaucoup mieux préparés pour éviter les conflits, protéger leur licence et maintenir une coexistence harmonieuse au sein du condominium.
L’impact de la nouvelle loi sur la gestion professionnelle de l’Alojamento Local
Les modifications 2024–2025 obligent le secteur de l’Alojamento Local au Portugal à adopter des outils plus précis et plus transparents. La gestion basée sur les données n’est plus un avantage : elle devient une nécessité réglementaire. Dans un contexte où la preuve objective et la coexistence sont cruciales, la surveillance du bruit constitue une couche de protection essentielle pour les propriétaires comme pour les gestionnaires.
La technologie devient ainsi un allié naturel pour garantir la continuité de l’enregistrement, éviter les conflits inutiles et renforcer la position de l’AL face aux plaintes du condominium ou aux décisions municipales.
Enfin, Roomonitor propose également une équipe d’agents de nuit dédiée à la surveillance en temps réel des alertes de bruit, permettant de réduire les coûts opérationnels et d’externaliser la gestion nocturne si nécessaire.