En Espagne, la location de courte durée est devenue une source de tensions entre voisins, un facteur de pression sur le logement résidentiel et un domaine en constante évolution réglementaire. Avec la récente réforme de la Loi de Propriété Horizontale (Ley de Propiedad Horizontal), les propriétaires qui souhaitent proposer leur logement en location touristique au sein d’une communauté de copropriétaires doivent désormais respecter de nouvelles obligations. Roomonitor vous explique les étapes indispensables pour louer légalement votre logement en Espagne, éviter les sanctions et préserver une bonne relation avec votre communauté.
L’autorisation de la communauté est désormais obligatoire pour les locations touristiques en Espagne
La réforme 2025 de la Loi de Propriété Horizontale en Espagne introduit plusieurs changements majeurs qui impactent directement les locations de courte durée dans les immeubles résidentiels. Les points essentiels sont les suivants :
- Tout propriétaire souhaitant louer son logement à des touristes (location meublée à but lucratif et de manière temporaire) doit obtenir l’autorisation explicite de la communauté de copropriétaires avant de commencer l’activité.
- La communauté peut, avec une majorité des 3/5 des propriétaires (et des quotas de participation), autoriser, limiter, conditionner ou interdire les locations touristiques dans l’immeuble.
- Ces nouvelles obligations ne s’appliquent pas rétroactivement aux logements déjà exploités légalement en location touristique avant l’entrée en vigueur de la réforme.
Étapes à suivre pour louer légalement votre logement en Espagne
Voici les étapes indispensables pour garantir votre conformité :
1. Vérifiez les statuts de la communauté et les décisions antérieures
Commencez par vérifier si les statuts de l’immeuble interdisent explicitement la location touristique, ou si une décision adoptée lors d’une assemblée antérieure impose des restrictions. Si une interdiction valide existe, vous ne pourrez pas louer en courte durée sans une modification formelle de cette décision.
2. Obtenez l’autorisation formelle de la communauté
S’il n’existe aucune interdiction, vous devrez présenter votre projet à la communauté et obtenir une approbation à la majorité des 3/5. Sans cette autorisation, l’activité sera considérée comme illégale selon la réforme.
Le président de la communauté peut vous demander officiellement de cesser l’activité si vous ne disposez pas de cette approbation.
3. Respectez les règles touristiques régionales et municipales en Espagne
La réforme nationale ne remplace pas les réglementations autonomiques et municipales en vigueur en Espagne. Selon la région, vous devrez peut-être obtenir un numéro d’enregistrement touristique, une licence spécifique, respecter des normes de sécurité, d’accessibilité ou des limitations de zones.
4. Respectez vos obligations fiscales et déclaratives
La location touristique en Espagne est considérée comme une activité économique. Vous devez déclarer les revenus, et respecter les obligations déclaratives digitales exigées pour les exploitants de locations de courte durée.
5. Formalités supplémentaires et bonnes pratiques
- Même avec l’autorisation, veillez à ce que la décision soit consignée dans le procès-verbal de l’assemblée et, si nécessaire, enregistrée au Registre foncier.
- Les communautés peuvent appliquer jusqu’à 20 % de charges supplémentaires aux logements exploités en location touristique.
- Maintenez une communication claire avec les voisins : protocoles de check-in/check-out, gestion du nettoyage, contrôle d’accès, prévention du bruit, et monitoring sonore — domaine dans lequel Roomonitor est particulièrement efficace.
Enregistrement obligatoire via la Ventanilla Única Digital pour publier votre annonce sur les OTAs
La Ventanilla Única Digital (VUD) — la plateforme nationale d’enregistrement des locations de courte durée en Espagne — est désormais pleinement opérationnelle. Depuis le 1er juillet 2025, tous les logements destinés à la location touristique doivent disposer d’un numéro d’enregistrement valide obtenu via ce système afin de pouvoir être publiés légalement sur Airbnb, Booking ou Vrbo.
La VUD centralise la vérification des obligations légales, mais ne remplace pas les demandes ou licences exigées par les régions ou les municipalités. Le propriétaire doit s’enregistrer via la VUD et respecter les règles touristiques de sa Communauté autonome.
Si votre logement était déjà loué en touristique avant la réforme
Si votre logement en Espagne était exploité légalement en location touristique avant le 3 avril 2025, vous n’avez pas besoin d’obtenir une nouvelle approbation de la communauté : votre activité bénéficie d’un régime dérogatoire.
Cependant, il est recommandé de vérifier les décisions de la communauté et de conserver tous les documents à jour.
Conseils pratiques pour réduire les risques et optimiser votre gestion
- Avant de présenter votre projet, organisez une réunion avec la communauté afin d’exposer un plan clair : contrôle d’accès, protocoles de nettoyage, suivi des réservations, prévention du bruit, assurance et dispositifs de monitoring.
- Obtenez le label weRespect pour certifier des pratiques responsables et durables dans votre logement.
- Conservez tous les documents : procès-verbaux, notifications, preuves d’accord et de conformité.
- Informez-vous sur les règles locales : certaines villes espagnoles appliquent des limitations supplémentaires (licences spéciales, quotas, zones restreintes…).
- Si la communauté adopte de nouvelles restrictions, consultez un spécialiste pour évaluer la possibilité de contestation.
Ce que change réellement la réforme de la Loi de Propriété Horizontale en Espagne
La réforme représente un tournant majeur : l’absence d’interdiction ne suffit plus. Les locations touristiques dans les immeubles résidentiels nécessitent désormais une approbation explicite préalable de la communauté.
Pour les propriétaires, la transparence, la conformité et une bonne gestion sont essentielles pour louer légalement, éviter les conflits et renforcer la confiance avec les voisins comme avec les plateformes.