El 6 de diciembre de 2025 entraron en vigor modificaciones relevantes del Reglamento Municipal del Alojamiento Local (RMAL) de Lisboa.
La revisión se enmarca en el nuevo contexto nacional definido por el Decreto-Ley n.º 76/2024 y refuerza los mecanismos de regulación territorial del Alojamiento Local (AL) en la ciudad.
Si eres propietario, gestor o inversor en Lisboa, estos cambios tienen un impacto directo en tu actividad.
Nuevo modelo de contención: ¿cómo funciona ahora?
Uno de los principales cambios es la redefinición de las escalas territoriales de análisis y supervisión.
El municipio pasa a trabajar con tres niveles:
- Municipio
- Freguesia (parroquia administrativa)
- Barrio
La freguesia se convierte en la unidad base de seguimiento, con un análisis complementario a nivel de barrio.
La supervisión es mensual y se basa en la ratio entre:
- Número de establecimientos de Alojamiento Local
- Número de viviendas de residencia habitual (datos del INE)
¿Qué son las Áreas de Contención Absoluta?
Son zonas donde la ratio entre AL y vivienda habitual es igual o superior al 10%.
En estos territorios:
- Los nuevos registros quedan fuertemente limitados
- La autorización pasa a tener carácter excepcional
- El control municipal se vuelve más estricto
Pueden declararse a nivel de municipio, freguesia o barrio.
¿Qué son las Áreas de Contención Relativa?
Se aplican cuando la ratio es:
- Igual o superior al 5%
- Inferior al 10%
En el caso de los barrios, solo si la freguesia correspondiente no está ya en situación de contención.
En estas zonas existen limitaciones, aunque hay mayor margen para autorizaciones excepcionales.
Excepciones en las Áreas de Contención Absoluta
El Ayuntamiento de Lisboa puede autorizar nuevos registros, de forma excepcional, cuando se dé alguno de los siguientes supuestos:
✔ Rehabilitación de edificios
- Edificios en ruina
- Rehabilitación integral de inmuebles desocupados durante más de 3 años
✔ Proyectos de especial interés para la ciudad
- Edificios de uso multifuncional
- Proyectos de carácter social o cultural
- Integración de oferta de vivienda a precios asequibles
Excepciones en las Áreas de Contención Relativa
Además de los supuestos anteriores, puede autorizarse la modalidad “habitación” cuando:
- Se trate de una vivienda T2 o superior
- Sea residencia habitual del propietario desde hace más de 3 años
- Se limite a 1 habitación (T2) o 2 habitaciones (tipologías superiores)
¿Cuándo NO se autorizan nuevos registros?
Incluso en áreas de contención relativa o absoluta, no se concederán nuevos registros cuando el inmueble:
- Haya tenido un contrato de arrendamiento residencial en los últimos 5 años (salvo excepción del propio arrendatario)
- Haya sido adquirido en subasta pública municipal
¿Cómo solicitar autorización en áreas de contención?
La solicitud debe presentarse ante el Ayuntamiento de Lisboa mediante:
- Solicitud formal
- Documentación acreditativa
- Posible solicitud de información previa (conforme al RJUE)
Impacto práctico para propietarios e inversores
Estas modificaciones:
- Refuerzan el control territorial
- Exigen mayor planificación antes de invertir
- Limitan el crecimiento espontáneo del AL
- Favorecen proyectos más estructurados y profesionalizados
En un mercado más regulado, el cumplimiento normativo y la gestión profesional se vuelven determinantes.
¿Qué implica esto para el futuro del AL en Lisboa?
Lisboa consolida un modelo de contención activa, con seguimiento mensual y criterios más exigentes.
El mercado no desaparece — pero se vuelve más técnico, más regulado y más dependiente de datos y planificación.
Para quienes gestionan múltiples unidades, analizar ratios territoriales y garantizar el cumplimiento normativo pasa a ser estratégico.
Información basada en datos de ALEP
La información presentada en este artículo se basa en las comunicaciones y aclaraciones compartidas por ALEP – Associação do Alojamento Local em Portugal, entidad representativa del sector que ha seguido de cerca la revisión del Reglamento Municipal de Lisboa.
Para consultar información oficial y actualizaciones adicionales, recomendamos visitar la web de la asociación.
Los cambios en el Reglamento del Alojamiento Local en Lisboa marcan una nueva etapa para el sector.
Si ya operas, conviene revisar la situación de tu inmueble.
Si estás pensando en invertir, el análisis territorial es hoy imprescindible.
El contexto ha cambiado — y la preparación marca la diferencia.