El Alojamento Local en Portugal afronta un nuevo ciclo regulatorio tras los cambios aprobados a finales de 2024. Las modificaciones ponen el foco en la relación entre propietarios, huéspedes y condominios, especialmente en situaciones de ruido y molestias que afectan a la convivencia. Este nuevo marco jurídico da más poder tanto a los condominios como a los municipios para intervenir en casos de perturbaciones graves y recurrentes, y refuerza la necesidad de que los alojamientos turísticos operen con mecanismos preventivos y datos verificables.
A partir de 2025, la capacidad de demostrar responsabilidad, cumplimiento y acciones preventivas se vuelve un elemento clave para cualquier propietario o gestor de alojamiento turístico que quiera preservar su registro de AL.
Las tres vías de actuación del condominio frente al Alojamento Local
La ley reintroduce tres mecanismos que permiten al condominio reaccionar ante la presencia de alojamientos turísticos. Los dos primeros, relacionados con la prohibición previa o la limitación a nuevos registros, tienen un impacto muy limitado en el día a día del sector. Sin embargo, el tercero sí puede afectar directamente a cualquier alojamiento ya operativo:
1) Prohibición previa a la creación del condominio
2) Limitación durante la existencia del condominio, pero solo para nuevos registros:
3) Solicitud de cancelación de un registro específico por perturbaciones graves y regulares
Aquí el condominio puede aprobar en asamblea —por mayoría— una solicitud formal al municipio describiendo:
- Las causas del conflicto
- Las pruebas que justifiquen la petición
- La reiteración de los problemas (normalmente ruido)
El municipio, posteriormente, evalúa la denuncia y decide si procede la cancelación.
Como decimos, esta tercera vía permite al condominio solicitar la cancelación de un registro de Alojamento Local cuando existan perturbaciones graves y regulares, normalmente asociadas a problemas de ruido. Para ello, la asamblea del condominio debe aprobar un acta detallando las causas, las pruebas y la reiteración del conflicto. Esta documentación se envía al municipio, que decidirá si existe fundamento suficiente para cancelar el registro.
Un municipio con más poder: mediación, verificación y nuevas herramientas
Uno de los cambios más relevantes es el refuerzo de las competencias municipales antes de emitir una decisión final. Inspirándose en la experiencia de Barcelona, la nueva ley portuguesa permite que los municipios actúen como mediadores y dispongan de más instrumentos para analizar el conflicto.
La figura del «ombudsman» o Defensor del Pueblo municipal, encargado de valorar las reclamaciones, facilita un proceso de mediación en el que el municipio puede solicitar información adicional, abrir periodos de observación o proponer medidas de solución antes de determinar si procede la cancelación del registro. Entre estas herramientas destaca la posibilidad de recomendar la instalación de sistemas de monitorización de ruido en el alojamiento durante un periodo de control.
Este paso introduce más objetividad en el proceso: las decisiones dejan de depender exclusivamente de quejas subjetivas y pasan a basarse en datos reales sobre la existencia o no de perturbaciones.
Qué implica la nueva ley para propietarios y gestores de Alojamento Local
La reforma legislativa envía un mensaje claro al sector: la prevención, la documentación y la capacidad de actuación rápida son esenciales para evitar conflictos con el condominio y proteger la continuidad de un alojamiento turístico.
Con un enfoque más riguroso sobre la convivencia y el ruido, los municipios evaluarán las reclamaciones con ayuda de evidencias verificables. Esto reduce las posibilidades de que un condominio presente quejas sin fundamento y aumenta la necesidad de contar con mecanismos que permitan anticipar y corregir cualquier incidente antes de que se convierta en una perturbación grave y regular.
Para los propietarios y gestores, esto supone adoptar un enfoque más profesional, apoyado en tecnología que permita intervenir a tiempo y demostrar acciones concretas en caso de denuncia.
Cómo Roomonitor ayuda a proteger el registro de Alojamento Local
Los cambios en la legislación convierten a Roomonitor en un recurso especialmente valioso dentro del nuevo contexto normativo. La instalación de un sistema de monitorización de ruido demuestra buena fe ante el condominio, refuerza la profesionalización del alojamiento y disminuye la probabilidad de conflictos derivados de percepciones subjetivas.
Además, Roomonitor permite intervenir rápidamente cuando se detecta un exceso de ruido, evitando que pequeñas molestias escalen y acaben siendo clasificadas como perturbaciones graves y regulares. Para los gestores que utilizan servicios adicionales como llamadas automáticas o intervenciones presenciales, la capacidad de respuesta es aún mayor.
En caso de que se produzca un proceso de mediación municipal, los informes y registros históricos proporcionados por Roomonitor se convierten en una prueba clara y objetiva de cómo se ha gestionado el alojamiento. Esto puede demostrar que no existe un problema real de ruido o que, si lo hubo puntualmente, se resolvió de manera inmediata y eficaz. Los datos auditables encajan perfectamente con las exigencias de la nueva ley, fortaleciendo la posición del propietario ante cualquier reclamación.
Los alojamientos que operan con monitorización continua están mejor preparados para evitar conflictos, proteger su licencia y asegurar una convivencia respetuosa dentro del condominio.
El impacto de la nueva ley en la gestión profesional del Alojamento Local
Las modificaciones de 2024–2025 obligan al sector del Alojamento Local en Portugal a adoptar herramientas más precisas y transparentes. La gestión basada en datos deja de ser una ventaja competitiva para convertirse en una necesidad regulatoria. En un contexto donde la convivencia y la evidencia objetiva son determinantes, la monitorización de ruido aporta una capa de seguridad fundamental tanto para propietarios como para gestores.
La tecnología se convierte así en un aliado natural para garantizar la continuidad del registro, evitar conflictos innecesarios y fortalecer la posición del AL frente a reclamaciones de condominios o decisiones municipales.
Y no sólo eso, en Roomonitor también ofrecen un equipo de agentes nocturno para monitorizar que los dispositivos de medición de ruido no se excedan de ruido. Esto es imprescindible para el sector ya que les podrá permitir ahorrar en costes y externalizar este servicio si así lo desean.